Baufinanzierung: Zinsbindung, feste und variabel Zinsen

In der Regel gelten für Baufinanzierungsdarlehen hierzulande feste Bindungen hinsichtlich der Verzinsung. Der Zinssatz, der zum Abschluss der Baufinanzierung vereinbart wird, gilt meist für einen Zeitraum von mehreren Jahren. Die meisten Kreditnehmer gehen eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren Dauer ein. So wird über einen längerfristigen Zeitraum eine Sicherheit bezüglich der monatlichen Belastung durch den Immobilienkredit gewährleistet. Denn selbst dann, wenn das allgemeine Zinsniveau ansteigt, bleibt die Verzinsung der Baufinanzierung bis Ende der Zinsbindungsdauer gleich hoch.
Ganz anders verhält es sich hingegen bei Baufinanzierungen, die variabel verzinst werden. Hier wird der Nominalzins des Immobilienkredits kontinuierlich an die allgemeine Zinsentwicklung angepasst. Der Kreditnehmer profitiert in diesem Falle bei fallenden Marktzinsen von einer geringeren Kreditbelastung - muss jedoch bei steigendem Zinsniveau damit rechnen, dass sein Kredit teurer wird. Bei starkem Zinsanstieg kann das dazu führen, dass die Baufinanzierung womöglich nicht mehr tragbar ist - sind die monatlichen Raten zu hoch, kann die Kreditverpflichtung oftmals nicht mehr bedient werden.
In Deutschland ist die variable Verzinsung einer Baufinanzierung eher die Ausnahme. In anderen Ländern, wie beispielsweise den USA, sind Zinsfestschreibungen dagegen so gut wie gar nicht vorhanden.

Läuft die vereinbarte Zinsbindung für die Baufinanzierung aus, so muss für die künftigen Jahre ein neuer Zinssatz vereinbart werden. Das Zinsänderungsrisiko besteht demnach zu dem Zeitpunkt, zu dem der alte Zinssatz ausläuft. Besteht zu diesem Zeitpunkt nämlich ein hohes Zinsniveau, so wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden als der ursprüngliche Kredit. Es ist deshalb empfehlenswert, den Ablauf der Zinsbindungsfrist bereits einige Jahre im Voraus im Auge zu haben. Dann kann bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein niedrigeres Zinsniveau gesichert werden - so genannte Forward-Darlehen machen es möglich.
Hier wird ein Zinssatz bereits bis zu fünf Jahre vor der Inanspruchnahme des Darlehens vereinbart, der sich dann auch bei steigenden Zinsen nicht mehr verändert. Damit können Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko bei Auslauf der Zinsbindungsfrist eingrenzen.